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长沙住房限购令出台 设限90平米以下新建商品住房(3)

来源:湖南新闻网综合 作者: 发布时间:2011年03月05日 09:42

  小户型投资成本轮长沙限购令重点调控对象 仍存模糊地带

  湖南新闻网消息 据潇湘晨报报道,一切皆有可能。正像华远地产董事长任志强所说的,“以政策为主导的市场无法预测”。昨天下午,长沙市人民政府办公厅紧急发布《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》(以下简称通知)——当这个所有人都关注的“长沙版”限购细则最终出台的时候,才发现,其实理想总是美好的。

  具有争议的是,政策的模糊地带依然存在。“环长株潭地区”究竟如何界定?限制90平方米以下中小户型,是否意味着不限90平方米以上大户型?限制新建商品住房是否意味着二手房不受限?答案依然并不明晰。 

  政策一限购对象:环长株潭户籍为界

  限购对象以什么来进行区分?这似乎是所有地方性政策最关心的话题,同样包括长沙——按照长沙市房地产开发协会房地产开发研究中心的调查数据,长沙2010年外地购房者已经达到60%。

  而在这次《通知》中,政策明确以“环长株潭户籍家庭”作为区分。按照《通知》,环长株潭户籍家庭中,如果已经在长沙市区(市辖五区)拥有一套住房,则限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;如果已经拥有2套(含)以上住房家庭,则暂停在长沙市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。

  争议:如何界定“环长株潭户籍家庭”

  但一个颇具争议性的关键点在于,如何界定“环长株潭户籍家庭”?——“环长株潭”这个新名词,具体指“长株潭三市户籍家庭”还是“长株潭’3+5’城市群户籍家庭”,《通知》并未作出明确解释。

  长沙市住房和城乡建设委员会一位参与方案讨论的相关人士表示,“方案初定阶段,长株潭地区并不包括三市以外的其他城市。但最终审定稿究竟指哪个范围,还要看具体操作过程。”

  一个值得关注的细节背景是,在长沙市房地产开发协会房地产开发研究中心的调查数据中,2010年长沙外地购房者比例相比2009年的50%上升10个百分点,成为长沙市购房的绝对主力,这其中又以湖南省非长沙户口为主。

  长沙天音企业策划有限公司董事长撒韬认为,从限购对象的界定来看,长沙细则在意料之中。“毕竟长株潭城市群是未来的发展重点,一体化也包括房地产的一体化。但说实话,环长株潭是个新名词,模糊的空间还是很大。”

  政策二 90平方米分水岭,打击小户型投资

  如果说,环长株潭地区作为限购对象分界线尚属在业内预计之内,那么,在《通知》中被明确提及的“90平方米(含)以下新建商品房”限购,则让所有人倍感意外。

  根据《通知》表述,90平方米(含)以下新建商品房成为限购主体,“限小(90)不限大,限新不限旧。”在微博中,合富辉煌(中国)董事、华中区总经理杨虹薇如此表述。

  困惑:是否意味着不限90平方米以上大户型

  而这,正是《通知》中让人最困惑的一个话题,限制90平方米以下中小户型,是否意味着不限90平方米以上大户型?“这次长沙的限购细则,还是为了打击投机性的购房,限制90平方米以下新建商品住房,主要是因为长沙市场2010年小户型投资出现一定过热。”长沙市住房和城乡建设委员会一位相关负责人说。

  事实上,在长沙市场,小户型投资已经愈演愈烈。来自长沙市房产研究中心的数据显示,2010年长沙市供应充足的主要是60㎡以下和60-90㎡两大面积段套型,供销比分别达到1.16、1.14,且从供、销占比来看,60-90㎡面积段套型占比均最大,分别占供应量和销售备案量的28.08%、25.75%。

  “说实话,现在长沙小户型的购买者中,已有两套以上、以投资为主的客户,占据比重越来越大。”长沙融科智地房地产开发有限公司助理总经理曾志舜说。在他们旗下的一个精装修成品小户型项目中,现有客户30%都是已经拥有两套的投资客。

  分析

  为何小户型成“首当其冲”的调控对象

  需求的旺盛带来了长沙小户型的价格快速上涨。在长沙市房产研究中心分析中发现,小户型单价的快速上涨是造成供销主力套型下移的主要原因。分面积段来看,60-90㎡面积段价格指数涨幅最大,月均上涨4.57点,达264.33点。

  从数据以及市场反馈来看,小户型的投资过热使得这种投资门槛较低的产品,成为了本轮长沙限购“首当其冲”的调控对象。“说实话,长沙的政策,有点在发展和限制中寻找一种平衡。政府层既不想让市场因为疯狂上涨而站在舆论的风口浪尖,但是又不想让市场有大波动,比如原本就很滞销的大户型没有被明确写入限购范畴,就可以明确感觉到。”一位不愿意透露姓名的开发商说。

  就在长沙市房产研究中心2010年房地产市场的分析报告中,一个细节是,“即使在激情燃烧的日子里,大户型、低品质楼盘仍然难动消费者的心,滞销严重。”但这仍然引发市场对于调控效果的忧虑。“这或许是国内第一个单独限小的限购令版本。”撒韬说。

  悬念

  长沙版细则仍存在一定模糊地带

  在这次公布的《通知》中,长沙将对在本市市区(市辖五区,下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭),限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭,在主城区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在本市市区已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭,暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。

  按照政策,限购期间,按本通知第一条规定可购买新建商品住房的,已有住房以房屋买卖合同网上签约时间为准。

  同时,政府也强调了“限购期限,房地产开发企业、房地产经纪机构应当在营业场所醒目位置张贴限购政策”,明确要求房屋出让方应当履行告知义务,督促购房人如实填写《申报表》,核对购房人及其家庭成员的户籍,婚姻等证明材料(对外地家庭购房的,还应核对本市居住证),在《申报表》中签署意见并盖章。

  尽管在诸多表述上,长沙版限购细则仍然存在一定模糊地带。但《通知》中仍然有一条非常微妙,“限购期间,国家、省政府另有规定的,从其规定。”曾志舜认为,这可视为长沙版限购令有可能是带有一定试水性质,“如果有所变动,也可以通过省一级部门的政策来进行调整。”

【编辑:向文聪 】
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